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國港城商業綜合體項目 初步性概念規劃

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  第三章 行業及市場分析

  3.1 行業對城市規劃的重要影響

  3.1.1 實施城市規劃的最佳方式

  項目的開發是實行“統一規劃、合理布局、因地制宜、綜合開發、相配套建設”的開發,較好地解決了規劃與實施之矛盾,從根本上克服了分散建設的局限性,加強了城市基礎設施建設,有效地保證了城市總體規劃的貫徹實施。在城市規劃中,從規劃設計、征地拆遷到三通一平,以至各類房屋的建造竣工和驗收交付使用,直至開發區的整體配套管理,可以說各環節緊密銜接互相配合、協調發展,是一項系統地實施城市總體規劃的綜合工程,城市規劃的實施,需要大量的資金,過去那種單由國家財政出資的建設模式,已遠不能滿足城市建設發展的要求,項目的開發建設,拓寬資金渠道,可以較好地解決這一問題、推行項目開發,一方面能滿足城市經濟發展的需求;另一方面回收資金后,又可將資金循環、滾動地用于城市建設.從而打破了城市建設原有的投資機制,逐步形成城市建設投入產出的新機制,使城市建設實現自我積累、自我發展的良性循環,為城市規劃的實施提供了強有力的保障。

  3.1.2 促進城市的更新與拓展

  老城更新與新區開發,是城市規劃和建設面臨的兩大任務,對促進完善城市城市老城區的布局結構和功能分區進行更新和完善,是實現規劃目標的重要步驟,通過項目的開發建設,使原有城區獲得一定程度的復興,為其增加和輸入新的活力,可以促進城市有機整體協調發展,開辟新區是對城市的一稱拓展,邁過新區建設在選址、功能上的調整完善作用,適應了規劃對用地布局的要求,為原有城市注入了新的活力。以新區開發為主的城市擴展過程中,本項目的建立是非常重要和有效的。在城市規劃指導下,通過本項目的開發,既可提供城市建設資金,又可使對項目區開發的土地性質、規模、位置的擇定符合城市規劃的意圖和要求,克服以往完全依靠行政管理手段而存在的一些弊端,達到既滿足開發的要求,又保證規劃的實施與落實。

  3.1.3 促進城市布局結構更趨合理

  在城市規劃的實施過程中,需要借助土地開發這一手段來使城市內部土地利用經濟規律起作用,從而調節和促進城市的用地結構、布局形態、功能外區趨于合理,城市土地經過綜合開發后,利用銷售這一強有力的經濟杠桿對用地單位實行有償使用,使土地體現其真正的內在價值,可以促進城市各種功能用地在地域空間上的外布更加合理,使其獲得最佳的利用區位,在城市規劃過程中如能因勢利導,使產業分布、產業價值和城市合理布局取得較好的動態平衡,無疑將進一步提高城市規劃的水平。

  3.2 實現城市土地合理利用

  土地開發是使城市用地結構實現合理的關鍵,在計劃經濟體制下,我國的城市用地結構極不合理,表現在:城市中工業、倉儲等生產性用地比血過大而道路廣場、公共綠地、市政基礎設施用地又嚴重不足,在用地功能配置方面出現優地劣用,土地粗放開發經營,土地利用效益低下,土地資源配置不合理等現象,隨著我國經濟體制與經濟增長方式的根本轉變,項目的開發也適應這一變化,滿足城市產業結構調整的需要,通過集中合并,挖潛更新,綜合開發等免費途徑,提高城市土地利用效益和產出效益,逐步壓縮工業、倉儲等生產性用地所占比重,提高道路交通用地、公共綠地所占的比重,使我國城市用地結構趨于合理。

  3.3 優化城市空間結構

  本項目的開發對城市空間結構的影響是明顯的,開發用地發展類型顯示出商品房開發改變了城市部分用地的用途,對城市空間結構的影響表現在兩方面:一方面是建成區內的空間重構,另一方面是建成區的擴展,在城市經濟結構轉型的前提下,不同類型商品房的空間分布改變城市用地的分布特征,促使形成新的城市功能空間結構。項目促使城市空間結構變化的直接原因是城市經濟結構轉變,由工業生產中心向第三產業中心發展,對商業用地的需求量增加,而商業用地的區位要求較高,要在城市的中心地段,原城市中心的居住用地部分轉為商業用地,從而可能引起連鎖變化:社會經濟發展水平的提高,對改善居住狀況的要求更強烈,也擴大了居住用地的需求,根本原因是國有土地使用制度的改革,使城市土地的固有價值得到體現,項目的建設有利于優化城市空間結構。

  3.4 提升城市景觀形象,打造城市名片

  項目建設對城市景觀的影響表現在對城市空間形態的改變和創造上,項目的開發以創造適宜的城市空間環境為目標,將現代城市設計理念及設計控制技術引入建筑設計與居住區設計中,在項目開發中不僅考慮到區段開發的局部問題,而且從地區和城市整體環境結構中尋找依據,更多地注重了對開發活動進行原則性引導,而不是具體的細節塑造,項目建設對城市景觀的影響具體來說表現在以下方面:舊城改造與城市更新;城市空間特征的創造,標志和特征無論對于城市或社區都是必要的,項目使城市空間具有可識別性,同時也使居民具有領域感、場所感和安全感、項目開發空間設計帶來的形式美。總之,項目的建立對城市景觀的影響不僅體現在平面空間特征上,而且還體現在立體空間特征上,對城市景觀資源的合理開發、利用,由此可見,項目對城市景觀具有重大影響,作為對城市土地的利用,項目能夠創造宜人的或具有特定景觀及文化內涵的城市空間。

  3.5 市場分析

  3.5.1 目標市場定位

  項目定位:集酒店、餐飲、商業、娛樂、辦公、住宅等于一體的商業綜合體銷售。

  市場定位:項目市場定位于正安縣安場鎮。

  3.5.2 市場容量分析

  1. 貴州省居民消費市場分析

  2016年貴州省地區生產總值11734.43億元,比上年增長10.5%。按產業分,第一產業增加值1846.54億元,增長6.0%;第二產業增加值4636.74億元,增長11.1%;第三產業增加值5251.15億元,增長11.5%。第一產業、第二產業、第三產業增加值占地區生產總值的比重分別為15.8%、39.5%、44.7%。人均地區生產總值33127元,比上年增加3280元。

  

 

  圖3-3 貴州省2011-2016年地區生產總值及同比增長

  表3-1 2016年貴州省城鄉居民可支配收入及人均消費情況

  從以上數據圖標可以看出,貴州省近年來地區生產總值不斷提升并且以同比增長率10%以上的速度持續增長,可以預見未來5年內,貴州省的經濟實力將穩步上升。在貴州經濟發展、居民收入增加的同時,居民生活水平及消費支出也將不斷增加,甚至消費支出增長率大于收入增長率。在2016年城鄉居民人均消費占比圖中可以看出,食品、生活用品及服務、文化娛樂、居住、衣著等基本消費項目占到總消費支出的60%以上,可以預見在未來幾年間,人們對于衣食住行的支出將不斷提升。本項目的建立正好符合這一大趨勢,從商業購物、生態農貿、餐飲娛樂、居住等各方面滿足貴州人民的消費需求。

  2. 正安縣居民消費市場分析

  在2016年,初步核算,2016年正安縣全縣實現地區生產總值860188萬元,按可比價格計算,比上年增長15.1%。分產業看,第一產業完成增加值261973萬元,比上年增長5.8%;第二產業完成增加值185000萬元,比上年增長17.9%;第三產業完成增加值413215萬元,比上年增長20.9%。人均地區生產總值21175元,按可比價格計算,比上年增長14.6%。三次產業結構占生產總值的比重分別為:第一產業為30.5%;第二產業為21.5%;第三產業為48.0%。

  
  圖3-4 正安縣2012-2016年地區生產總值及同比增長

  2016年全縣全年城鎮居民人均可支配收入24235元,比上年增加2143元,增長9.7%;農村人均可支配收入8293元,比上年增加733元,比上年實際增長9.7%。

  從以上數據可以看出,項目所在地正安縣的地區生產總值以每年平均15%的以上增長率持續增長,增長速度甚至超過貴州省整體增長速度,處于領先水平。在經濟發展的同時,正安縣人民的可支配收入也不斷增加,人均消費金額不斷增多,可以預見未來幾年,正安縣人均消費水平將不斷攀升。項目的建立正好能夠滿足正安縣人民不斷增加的消費需求,為當地居民提供一個優質的消費環境,促進當地經濟發展。

  綜上所述,項目的建立在未來幾年甚至更長時間內都將擁有廣闊市場,市場前景良好。

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